大家の会＆不動産相談 第2回

相談者は黒虫さん。築古戸建2件(買値100〜200万円クラス)を法人で運営中。火災保険は自宅近くの損保ジャパン代理店で契約していて、施設賠償責任特約は必ず付帯・建物の保険金額は最低額という堅実設計。ただ、更新のたびに書類のやりとりが発生するのが重い。今後物件を増やす予定なので「法人契約OK・投資用物件対応・ネットで契約から更新まで完結」できる保険に切り替えたい。自分で探したものの、見つかるのは個人の自宅向けばかり——そもそも存在するのか?という相談。

たくFIREさん(不動産総合コンサルタント)は正直ベースの回答。「ネット完結を重視するなら、各保険会社や今付き合いのある代理店に『法人名義・投資用物件でネット完結できる商品があるか』を直接確認するのが一番確実。私自身はこれまで代理店経由で保険業務を最適化してきたので、ネット完結型の品揃えは正直把握していない」——方針だけ伝えて、商品名は各社確認前提、という誠実な線引き。

takaさん(不動産投資+せどり)は実体験から。「ネット完結の火災保険はあると思うが、自動車保険のようなお手軽見積もり・お手軽契約はまだスタンダードになっていない(購入物件すべてに加入してきた経験上)。ワタクシの場合は大手だけど非対面で、LINEのやりとり+ネット申込み+クレカ決済でほぼネット完結になっている。個人も法人もOK。毎回コーヒーに誘ってくる昔ながらの営業さんで、断るのが面倒だけど🤣」

相談者はツバメさん(書籍編集者)。借地の上に持ち家を建てて住んでいるところへ、地主から一方的な借地料値上げの連絡が届いた。できれば断りたい。自分で調べて「賃貸住宅の家賃と同じで、借地の値上げも断れるらしい」ところまでは分かったものの、①この認識で合っている? ②断って今まで通りの地代を払い続ければいい? ③地主が納得しなかったら誰に相談?(弁護士?不動産屋?)と不安が残っている状態。

たくFIREさんは結論から。「認識はおおむね正しい。地代も家賃も『一方が通知しただけで自動的に上がる』ものではなく、原則は当事者の合意で決まる。借地借家法11条で地主には一定の要件のもと増額請求権が認められているが、借主側には『その条件には応じない』という選択肢がある。今回のような一方的な通知に対しては、合意しない旨を明確に伝えて、これまでどおりの地代を支払い続ける対応でよい」と、法律の根拠つきで3つの疑問に全部回答。

相談者はハイビスカスさん(相続人の長男・58)。2025年12月に父が亡くなり、相続人は母(82)・長男・長女(55)・次男(52)の4人。遺言書はないが、生前の希望は「土地を処分してほしい」。物件は鹿児島県伊佐市の宅地367㎡+畑455㎡(畑は非農地通知が届いて地目変更予定)、評価額は宅地約180万円・畑約2.4万円という、遠方・辺鄙・低評価額の三拍子。家族は「タダでもいいから処分したい」で全員一致。ただ相談者は現役で仕事をしていて、この件に時間を割けないのが悩み。

たくFIREさんはまず全体方針を提示。「この内容なら相続税の納税は基本的に心配しなくてよい水準(正確な税額は税理士の個別計算前提)。重要なのは①誰を相続登記の名義人にするか ②売却後の代金をどう扱うか ③手続き実務を誰が担いどこに外注するか、の3点。名義は共有にせず、売却手続きを主体的に進められる人の単独名義にまとめるのが実務的。遠方物件こそ『動ける人』が決まっているほうがスピードもストレスも有利」

ハイビスカスさんが重ねて質問。「専門家に一括でお願いしたい。地元の司法書士に頼むのがいい?相場はいくらくらい?」

たくFIREさん「相続登記は司法書士へ。費用は報酬部分と登録免許税部分があり、事案により差があるので直接確認を。売却は地元の不動産屋へ」と窓口を2つに整理。

相談者はnekodocさん(アパート経営中)。2年ほど入居している外国籍の方(家賃滞納などの問題なし・保証人は大学職員)から、「夫が日本に来るので同居したい」と管理会社経由で相談があった。部屋は1K・約18㎡・家賃3.3万円。絶対ダメとまでは思わないが、①1人認めるとさらに増えても困る ②生活音の増加で他の入居者に迷惑では、と懸念。本人としては「身分証の提出は絶対として、家賃や共益費を上乗せして許可する案」も考えつつ、経験者の意見を求めた。

たくFIREさんは論点を掴み直すところから。「国籍よりも、論点は『1K・18㎡という狭い部屋で2人入居に増えることをどう扱うか』。結論から言うと、私ならこの条件では同居を認めない。1人入居前提の1Kに2人入ると、生活音・荷物量・水回りや設備の消耗が一気に増えやすく、他の入居者への影響も出やすい。この部屋はファミリー向けではなく単身前提の性格が強いので、『この物件では同居は想定していない』と整理しておくのは十分自然」