大家の会＆不動産相談 第4回

① 08/16 09:03　うずめさん（相談）

上記を投稿。希望は変わらず売却だが、「魅力的な物件にし、満室にできるように力を入れていきたい」。

② 08/16 10:09　たくFIREさん（回答）　— 1時間6分後

まず質問には正面から答えた。「他の不動産会社にも募集を依頼すること自体は、してよいと思います」。ただ、本題はその先だった。「ただ、繁忙期でも問い合わせがないのであれば、仲介会社が一社だからというより、物件の条件が市場に合っていない可能性を先に疑うべきです」

そして、身も蓋もない一行を置いた。「率直に言うと、借り手が付かないなら賃料や初期費用が高い、買い手が付かないなら売出価格が高い、というケースが多いです」

打ち手としては初期費用側を推した。「『2カ月間フリーレント』『火災保険料や家賃保証会社の初回保証料を貸主負担にする』といった方法は検討余地があります」。ただし、と釘も刺す。「単に負担を増やせばよいわけではありません。空室が埋まるまでの損失と比較して、どこまで条件を緩めるべきかを考える必要があります」

③ 08/16 10:13　takaさん（回答）　— わずか4分後

takaさんの入り方は違った。「空室が埋まらないのは、理由があると思います。その地域の競合となる物件について調べましたか？」——地域・築年数・間取り・設備が分からないので具体的なコメントができない、と情報を求めたうえで、チェックすべき設備を列挙した。モニター付きインターホン／ウォシュレット付きトイレ／風呂は混合水栓／シャワー洗面台／和室の洋室化。

そして「築年数は変えることができませんが、内部は変えることができますし、家賃設定を変える必要があれば対応しましょう。決して大規模リフォームをしましょうと言っているわけではありません」と、予算の心配も先回りして潰している。

④ 08/16 11:30　うずめさん（反応）　— 1時間17分後

ここで手の内が出てくる。「入居者さんの初期費用を抑えるために、最近では当たり前だと思うのですが、敷金礼金0円で募集したり、インターネット無料にしたのですが、反応がなく戸惑っています」。つまり、たくFIREさんの提案した方向は、すでに一段やった後だった。

管理会社への遠慮も、あらためて書かれている。「物件を購入してからずっとその不動産屋さんに管理もお願いしているので、他社に頼むのも申し訳なく思っていました」。そして「売買テンプレートに沿って共有を」と言われても、そのテンプレートがどこにあるのか分からないと正直に書いた。

⑤ 08/16 11:41　たくFIREさん（指示）　— 11分後

「このサイトの『物件質問テンプレ』を使用していただき、賃貸募集URL、販売情報URLと、具体的なアパート名も記載いただければ」。物件を特定できる情報まで出させる——ここから先は一般論ではなく個別診断に入る、という合図だった。

⑥ 08/16 11:58　うずめさん（takaさんへ回答）　— 17分後

競合調査については、こう答えている。「情けない話ですが競合となる物件を調べたことはなかったです。近くに競合となるビレッジハウスというアパートがあります」。設備を列挙したうえで、「以上のものは購入時から設置済みでした」——takaさんが挙げた設備は、すでにひととおり入っていた。

締めくくりはこう。「不動産屋さんの話では昨年から人の動きがなく（中略）人の動きがないのじゃあ仕方ないのかなと思っていたのですが、そうも言ってられませんので満室にできるように動いていこうと思います」

⑦ 08/16 12:43　ちゃーこ🌺さん（横から・土地勘）　— 45分後

ここでまったく別の角度が入る。「以前、津山市に身内が住んでいて少しだけ土地勘があるのですが、津山は岡山の県境近くで人口がどんどん減っているのではないでしょうか？ 工場が多い印象があり、もしかすると大きめの工場が撤退or縮小したりしていませんか？」

需要の内訳まで踏み込んだ。「長年住んでいる人は持ち家が多く滅多に住み替えないでしょうし、若い人は出ていく一方で流入の要素がない。さらに、頼みの綱である法人の転勤がドカッと減っていたら、エリア全体で空室増加になってるのかも」。実際に「津山市 人口推移」「津山市 法人撤退」で検索して気になる情報があった、と調べた形跡まで添えている。

そしていちばん実務的な一言。「入居退去歴で法人が多いようでしたら、そこがビンゴかもしれません」「法人利用が見込める場所でしたら次は10月初めが異動期なので、そこに向けて家賃を調整したり効果的に広告するのが良いかも」

⑧ 08/16 12:46　うずめさん（テンプレ提出）　— 3分後

言われたとおり、物件テンプレを埋めて投稿。物件名と賃貸募集ページのURLまで開示し、相談内容はシンプルに一行——「満室にできるよう魅力的な物件にするには、どうしたら良いでしょうか」。

① 08/11 23:07　リッツのライオンさん（相談）

上記を、テンプレに沿って詳細に投稿。冒頭は「共用部の工事、管理者の対応の質問は受け付けていらっしゃいますでしょうか」という確認から入っている。

② 08/11 23:27　たくFIREさん（回答）　— 20分後

即答で、しかも引き受けなかった。「結論から申し上げると、本件は弁護士へ相談すべき案件です。管理者であるF社に追加工事費の一部負担を求められるか、また追加工事の承認プロセスが適法・適切だったかについて、私から踏み込んだ判断をすることはできません」

「マンション管理や区分所有法に詳しい弁護士へ、関係資料を揃えたうえでご相談されることをおすすめします」。ここで終わり。曖昧に一般論を並べず、線を引いた回答だった。

③ 08/12 00:12　リッツのライオンさん（第2の質問）　— 45分後

「弁護士への相談も含め、参考にさせていただきます」と受けたうえで、「ついでといってはなんですが」と、本当の関心事を出してくる。築16年、管理組合が15年目の大規模修繕で約2,700万円の借入を抱えている状態で、今回の件も含め修繕箇所は増えていく見込み。「このような借入がある状態のマンションを売却する場合、売却価格や買主探しにどのような影響が出るか」

④ 08/12 01:30　たくFIREさん（回答）　— 1時間18分後・深夜

今度ははっきり答えた。「結論から申し上げると、管理組合に借入があることは、売却価格や買主探しにおいてマイナス要因になり得ます」

そして買主が重視する5点を並べた。①借入金の残高、返済期間、毎月の返済原資 ②借入返済により管理費や修繕積立金が上がっている、または今後上がる予定があるか ③今後の修繕計画と、それに対して修繕積立金が足りているか ④追加の借入や一時金徴収が予定されていないか ⑤総会議事録上、管理組合の意思決定や工事発注のプロセスに大きな問題が見られないか

締めはこう。「追加費用の発生や意思決定のプロセスに不透明さがあり、今後も修繕費不足や一時金徴収の懸念があるなら、買主にとっては購入後の負担が読みにくい物件になります。その場合は、売却価格や販売期間に影響する可能性があります」——つまり①で起きた揉め事が、そのまま⑤として売却時に効いてくるという構図が示された。

⑤ 08/12 08:04　リッツのライオンさん（反応）　— 翌朝

「具体的なポイントを示していただき非常によく理解できました。売却を検討しており、またご相談させていただくかと思います」。管理者への不満から始まった相談が、出口の相談に変わった瞬間だった。

① 08/12 21:43　雪うさぎさん（相談）

上記5点を、書面の文言まで写して投稿。「専門家の方のご意見を伺いたいです」と締めている。

② 08/13 02:03　たくFIREさん（回答）　— 4時間20分後・深夜2時

まず整理の労をねぎらってから、結論を先に置いた。「かなり丁寧に調べて整理されていますが、結論から言うと、今回の包括的な『私道の通行及び使用承諾書』には、そのまま署名しない方がよいと考えます」

理由はこうだ。「今回必要とされているのはガス管引込に関する対応である可能性が高い一方、提示書面は宛先がなく、通行・上下水道・ガス・電柱・掘削埋設まで含み、期間も範囲も広く見えるためです。必要な工事に協力することと、将来も含めた包括的な権利を無償で与えることは、別の話です」

ただし、ここでも線は引いた。署名の可否や文言修正の最終判断は「無料チャットで断定できる範囲を超えている」として、既存の承諾書と今回の提示書面を持って私道・不動産取引に詳しい弁護士へ、と。

そして④の「毎回悩まないための判断基準」には、はっきり答えた。「『私道所有者間の包括承諾を今すぐ全員から取るべき』とまでは言い切れません。まずは、既存の道路・設備・承諾書類を整理して保管し、今回のような要請には『必要性、範囲、責任主体、復旧責任が特定されているか』を判断基準にするのが現実的です」

③ 08/13 10:07　雪うさぎさん（追加質問）　— 8時間後

実務的な不安が出てくる。弁護士を探して相談がまとまるまでの間に、先方から催促を受けたらどうするか。工事日程（造成10月上旬〜、建築11月中旬〜来年5月中旬）を示したうえで、「『内容を確認しておりますので、いましばらくお待ちください』と返答しようと思っています。この程度の返答で差し支えないでしょうか。避けたほうがよい言い回しや、付け加えておくべき点があれば」。理由も添えている——「気持ちの面で焦らず対応に望みたい為」。

④ 08/13 10:25　たくFIREさん（回答）　— 18分後

「はい、その進め方で問題ありません」と即答。そしていちばん大事な一行。「工事予定があるとしても、内容が整理できないまま署名を急ぐ必要はありません」。加えて「先方とのやり取りは、可能な限りメール等の記録が残る方法で進めてください」。

⑤ 08/13 10:47　雪うさぎさん（お礼）　— 22分後

「調べている途中で何度も心が折れましたので、今回ご相談しご回答いただけました事、深くお礼申し上げます」

① 08/16 16:26　olive0220さん（相談）

上記を投稿。「不動産会社とも相談しながら進めて行こうとは思っていますが」と、すでに相談ルートは持っている前提での質問。

② 08/16 16:39　たくFIREさん（回答）　— 13分後

まず方向性は肯定した。「現状のまま倉庫や事務所などの事業用として貸す案は、大きな住宅リフォーム費用をかけずに活用する選択肢としてはありだと思います」

ただし、と続く。「『住宅として貸せないから、とりあえず事業用で貸す』という発想だけで進めるのはおすすめしません。事業用は住宅賃貸よりも、そもそもその場所で借り手がいるのか、どのような使われ方をするのかによって、収益性もトラブルの種類も大きく変わるためです」

賃料については、リフォーム会社の助言をやんわり否定した。「近隣の貸コンテナを見ることは参考材料の一つにはなります。ただ、貸コンテナと建物を使う倉庫・事務所では、借主が評価するポイントが違うため、それだけで賃料を決めるのは弱いと思います」

代わりに見るべき点として挙げたのは、近隣に貸倉庫・貸事務所・作業所・貸店舗の募集や成約事例があるか／普通車や軽バンなど、どの程度の車両が出入り・駐車できるか／荷物を置くだけか、人が常駐するのか／電気・水道・トイレ・空調をどこまで使える状態か。

さらに契約で詰めるべき項目を列挙した。借主による改装をどこまで認めるか／雨漏り・設備故障・建物修繕を誰が負担するか／騒音・振動・危険物・においが出る利用を禁止するか／退去時にどこまで原状回復してもらうか／又貸しや住所利用を認めるか。そして警告。「このあたりを曖昧にすると、『現状のまま安く貸したつもりが、建物をさらに傷められた』『近隣トラブルが起きた』となりかねません」

③ 08/16 16:48　olive0220さん（反応）　— 9分後

「明日、不動産会社と打ち合わせがありますので、アドバイスいただいた点を中心に相談していきたいと思います。ただ貸すだけでなく、ポイントを押さえて丁寧に運営できたらと考えております」