大家 01
駅近・築40年の区分。でも「積立金が毎年10%上げ→2033年に組合が資金ショート」…買う？
目利き・購入判断区分マンション出口戦略06/04
相談：シヴァさん
東京23区・駅徒歩5分・築40年（新耐震）の2LDK区分を2,000万円（税前IRR6.6%・満室オーナーチェンジ）で狙う。だが長期修繕計画を読むと①修繕積立金が2034年まで毎年10%の複利値上げ確定②それでも2033年の大規模修繕で組合が約2,700万円の資金ショート予定。狙いは「家賃を段階値上げでインカム維持」＋「6年目に入居者退去→実需向けに売り抜け」。
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たくFIRE：「これは“見えた上で買う”案件。退去タイミング頼みの出口は再現性が低いし、資金ショート直前の実需売却は買い手が限られて捌けないことも。家賃改定も自動じゃない。『家賃据え置き・売値下振れ・積立金上昇』を全部入れても成り立つかで見て、6年目の退去は“上振れ要素”扱い。前提にしないと成立しないなら見送り寄り」。takaさん：「組合が資金ショートにどう動くか（各種フローが機能してるか）を確認してから判断を。値上げは本当に可能か？も要確認」。
🐺本音の学び：区分は「長期修繕計画書」で9割決まる。組合の資金ショートは“隠れ負債”。営業は「立地いいですよ」しか言わないから、積立金の値上げカーブと組合の財政は自分で読む。“退去したら売れる”は皮算用、それ抜きで回らない物件は罠。
大家 02
エアコン交換、管理会社だと13万円。楽天・自己手配で安くしていい？
修繕・設備管理会社コスト06/19
相談：リカダンさん（沖縄在住・物件は兵庫）
10畳用エアコンが故障。管理会社経由の交換だと13万円以上の見込み。楽天などで「本体＋工事込み」で自己手配して安くしたい。
みんなの回答
たくFIRE：「自己手配で概ねOK。ただし管理会社を通さないと、施工後の不具合時の連絡窓口・再工事・保証がオーナーと業者の直接の話になりやすく、クレームの矢面もオーナー寄りになる。事前のすり合わせを一つ挟むと安心」。takaさん：「急ぐなら管理会社が早い。安くするなら価格コム＋暮らしのマーケットで業者手配。目安は本体6万＋工事3万前後。無名メーカーは避けて主要メーカー推奨。遠方なら管理会社との関係性も大事」。→ リカダンさんは配送・設置・処分を全部やる単一業者に依頼、工賃込93,500円で決着（商品と工事が同じ業者だから不具合時も動きやすい）。
🐺本音の学び：管理会社の“おまかせ見積もり”には中間マージンが乗る（今回13万→自己手配9万台）。でも安さの代償は「トラブル時に自分が矢面」。商品と工事を同じ業者に握らせると、壊れたとき責任の押し付け合いにならない。遠方物件は“数万円の差”より管理会社との関係を優先する判断もアリ。
大家 03
「今年はじめて1棟アパートを買った人」の登壇＆体験シェア
体験談人脈・一次情報06/05・06/09
主催：とってぃーさん（アパート大家）
リアルの不動産イベントで「今年はじめて1棟アパートを購入した人」として登壇する機会を得て、その資料の読み合わせ会をオンライン開催。約100名が参加。以降も自身の賃貸業の動きを共有していく予定で、アーカイブ動画・文字起こしも残すとのこと。
🐺本音の学び：本や業者トークより、“今まさに買った人”の生々しい一次情報が効く。買値・融資・失敗まで赤裸々に話す人とつながっておくと、次の物件の判断が速くなる。人脈は最強の情報源。
大家 04
オフ会・DIY会ラッシュ（梅田／関西・オンライン）
交流・イベント築古・DIY06/13〜06/20
主催：たくFIREさん・せめるさん・まっちゃんさん
この時期はリアル＆オンラインの集まりが多数。梅田オフィスの不動産交流オフ会（6/18、7/31）はテーマ別テーブル（融資・法人化／管理・空室対策／築古・再生・DIY／売却・出口戦略 など）で、ベテランオーナーが相談に乗る“ゆるい相談会”スタイル。せめるさんの築古戸建DIY会・見学会、まっちゃんさんの関西DIYオフ会（実験開催）も。
🐺本音の学び：ネットの相談だけだと表面しか分からない。オフ会の“ベテランが本音を漏らすテーブル”にこそ、管理会社の裏事情や融資の実弾情報が転がってる。買い増しフェーズなら融資・出口テーブルは顔を出す価値大。